Firdausy Ahla Residence | InSha Allah Lebih Berkah..

Artikel

img 2017-12-17 16:58:22

Perbedaan KPR Syariah, Bank Syariah dan Bank Konvensional.

KPR SYARIAH, BANK SYARIAH DAN BANK KONVENSIONAL

1. Terdapat tiga pihak dalam kual beli, namun tidak jelas akadnya > 3 PIHAK

  • KPR Syariah : Hanya ada 2 pihak (Penjual dan pembeli)
  • Bank Syariah : Ada 3 pihak yaitu Developer, Pembeli dan Bank
  • Bank Konvensional : Ada 3 pihak yaitu Developer, Pembeli dan Bank

Sistem cicilan bukan margin, melainkan sistem bunga > CICILAN

  • KPR Syariah : Cicilan flat (total harga atau bsa disebut hutang dibagi jumlah bulan dalam masa hutang atau tenor)
  • Bank Syariah : Cicilan flat (total harga atau bsa disebut hutang dibagi jumlah bulan dalam masa hutang atau tenor)
  • Bank Konvensional : Mayoritas cicilan tidak flat mengikuti suku bunga. Ini adalah riba karena ada tambahan dari hutang piutang (sistemnya itu menuliskan harga pokok lalu dikalikan bunga)

Rumah yang diperjual belikan malah dijaminkan > BARANG JAMINAN

  • KPR Syariah: Tidak menjaminkan barang yang sedang di perjualbelikan (ini benar)
  • Bank Syariah: Menjaminkan barang yang sedang diperjualbelikan
  • Bank Konvensional: Menjaminkan barang yang sedang diperjualbelikan


Adanya riba atau pertambahan dari harga yg telah ditetapkan > DENDA

  • KPR Syariah: Tidak ada denda
  • Bank Syariah: Tidak ada denda
  • Bank Konvensional: Ada denda

Apabila macet dan tidak bisa melanjutkan KPR > SITA

  • KPR Syariah: Tidak ada sita
  • Bank Syariah: Tidak ada sita
  • Bank Konvensional: Ada sita

Apabila poin2 perjanjian dilanggar maka kena denda atau penalty... mungkin misalnya ingin lunas cepat > PENALTY

  • KPR Syariah: Tidak ada penalty
  • Bank Syariah: Tidak ada penalty
  • Bank Konvensional: Ada penalty. Ini adalah riba karena ada penambahan dari hutang piutang

Menggunakan asuransi, padahal asuransi belum ada yg sesuai syariah > ASURANSI

  • KPR Syariah: Tidak memakai asuransi
  • Bank Syariah: Memakai asuransi
  • Bank Konvensional: Memakai asuransi

Bankable seperti harus punya tabungan, minimal angka cicilan itu 30 persen dr gaji dan lain sbgnya > BI CHECKING

  • KPR syariah: Tidak ada BI Checking sehingga memberikan kemudahan bagi:
  1. Karyawan kontrak
  2. Pedagang kecil
  3. Usia lanjut
  4. Pekerjaan yang sulit lolos BI Checking
  • Bank Syariah: Ada BI Checking
  • Bank Konvensional: Ada BI Checking

Bagaimana Solusi-Solusi dalam Sistem Syariah Jual Beli, Sistem ini yang harus diperhatikan :
1. Cicilan atau Angsuran Jelas di Akad Jual Beli Kredit
Pada jual beli ini, harus berhati-hati jangan sampe kita mencatat harga cash di akad.
Maka, dalam akad perjanjian harus berisi total harga kredit...
Hitungan Cicilan = (Total Harga - Uang Muka)/Jumlah Tenor
Menggunakan sistem perhitungan simpel seperti diatas dalam akad 
Contoh : 
Harga cash 250jt 
Harga kredit 400jt
Tenor 10 Tahun
Dp/Uang Muka : 100jt
Hitungan cicilan = (400t-100jt)/120 bln = 2.5jt perbulan selama 10 tahun
flat cicilan

2. Barang jaminan boleh, asalkan bukan barang yang diperjualbelikan. 
Pada sistem jual beli rumah sistem KPR Syariah harus akadnya jual beli 
Maka, uang belum lunas, maka rumah merupakan milik pembeli. Dilarang menahan hak pembeli atau mensyaratkan nama tidak dibalik sblm lunas (lunas dulu baru merasa memiliki)
Pada sistem lain, akadnya adalah sewa dan beli.
Selama Anda belum lunas, maka ini masih milik kami
Setelah lunas maka kami berikan seluruh hakya
Kalau macet tengah jalan dan berhenti, maka kami akan ambil lagi rumahnya ...

 
Kalau yang seperti kejam yaaa..

3. Denda 
Tidak ada denda, lalu gimana jika telat membayar ?
Ada beberapa solusi :
1. Dijelaskan pentingnya pembayaran tepat waktu karena ada penalty lain seperti inden akan lebih lama, atau serah terima dimundurkan
2. Memberikan reward atau hadiah ketika pembayaran cicilan sangat tepat waktu 
3. Apabila jual beli di awal sudah macet, maka uang dikembalikan saja (pembelian batal)
4. Apabila macet atau bermasalah setelah beberapa tahun berjalan, maka ada punishment atau hukuman lain diluar denda (pembayaran uang), seperti hukuman moral atau sosial dgn mengumumkan di masjid/pengumuman terbuka di lingkungan perumahan itu

4. Sita
Lalu bagaimana jika dia bangkrut atau pembeli gak lanjut ?
Ini beberapa solusi yang bisa dipakai :
1. Menganalisis dan berdiskusi mengenai keuangan pembeli
2. Mencarikan solusi keuangan seperti menyediakan lapangan kerja, mengajarkan training bisnis, menunggu sampai beberapa bulan untuk melihat keuangan buyer
3. Jika solusi diatas tidak membantu, maka bisa menawarkan take over ke orang lain yg dikenal seperti keluarga atau saudara
4. Solusi akhir adalah rumah tetap dihuni, lalu pembeli menjual rumah dgn harga pasaran.
Penghasilan tersebut adalah milik pembeli yang mengisi (pembeli macet)
5. Membayarkan sisa hutang kepada developer
Maka, sisa uang penjualan itu adalah milik pembeli macet 
contoh :
Rumah macet
Sudah cicil 200jt
Sisa hutang 200jt
Dijual rumah pada tahun ke 7 dgn harga 450jt
Maka 450jt dikurangi 200jt (hutang utk developer)
Sisanya 250jt adalah milik pembeli macet.


5. Bi Checking hilang, tapi tetap berhati2
Kebanyakan perumahan syariah tanpa syarat, hanya ada perlengkapan administrasi.
Tetapi ada beberapa yg tetap berhati2 dan mencarikan metode lain dalam penyaringan buyer saat awal pembelian 
 

Pada Rumah Syariah apabila kesulitan keuangan terjadi, maka diberikan waktu diskusi dan pertemuan serta membantu menganalisis masalah tersebut untuk dicarikan solusi terbaik.
Beberapa solusi bisa muncul, seperti :
1. Take Over sementara kepada keluarga
2. Menjaminkan barang lain yang bisa menutupi

Apabila ternyata sudah buntu dan tidak ada perkembangan mengenai masalah ini, maka rumah silahkan dijual oleh pembeli dengan harga diwaktu tersebut untuk mendapatkan dana besar sehingga sisa hutang bisa dilunasi dan pembeli bisa membawa sisa uang hasil penjualan rumahnya
contoh :
Pembeli sudah mencicil hingga 5 tahun sejumlah 300jt dan sisa hutang itu 200jt
Tahun ke-6 rumah akhirnya dijual dengan harga 700jt
Maka kewajiban membayar ke developer hanyalah sisa hutang, yaitu sejumah 200jt
Pembeli akhirnya mendapatkan 500jt dan bisa membeli rumah di tempat lain.
Gimana? Clear kah?

Untuk buyer yang mengangsur apabila meninggal maka ada hukum faroidh
1. Ahli waris memiliki kewajiban untuk melunasi hutang
2. Ahli waris memiliki hak terhadap harta buyer
3. Ahli waris jika mampu cicil maka cicilan di lanjutkan
4. Jika tidak mampu lanjut cicil maka rumah dijual. Bisa dijual lewat ahli waris atau dibantu marketing
5. Jika rumah terjual dgn harga misal 300juta dan ada sisa hutang 100 juta. Maka 100 juta dibayarkan ke developer dan sisa 200 juta hak ahli waris

Harga cash dan harga kredit berbeda dibolehkan dalam islam. 
Dan rasulpun pernah melakukannya saat membeli unta dgn cara tempo dan pembayarannya dgn 2 harga unta karena tempo.

Harga cash dan kredit berbeda bukanlah riba. Ini hanyalah pilihan dn belum ada akad.
Misal
- Cash: 100juta
- Kredit 5tahun: 150juta
- Kredit 10tahun: 200juta
Ketika penawaran diatas sesungguhnya belum terjadi akad. Ini hanyalah pilihan

Jika memilih cash maka memakai akad assalam yaitu pesan bangun rumah dgn pembayaran cash.
Dan jika memilih kredit maka memakai akad istishna dgn pembayaran kredit.

Yg dilarang adalah saat memilih kredit 10tahun dgn harga 200juta tapi dlm prosesnya ada perubahan cicilan krn naiknya suku bunga atau adanya denda. Inilah yg dilarang krn adanya penambahan dari harga kesepakatan/akad.
Karena sejatinya sistem kredit adalah hutang piutang maka tdl boleh ada kelebihan dalam hutang piutang karena jatuhnya riba 

Dalil kebolehan adanya tambahan harga kredit dengan harga tunai
Adalah riwayat ad-Daruquthni dari Abdullah bin 'Amru bin 'Ash sebagai berikut :


“Rasulullah SAW memerintahkan Abdullah bin Amru bin Al ‘Ash untuk mempersiapkan suatu pasukan, sedangkan kita tidak memiliki unta tunggangan, maka Nabi SAW memerintahkanku untuk membeli hewan tunggangan dengan pembayaran ditunda hingga datang saatnya penarikan zakat. Maka 'Abdullah bin 'Amru bin ‘Ash pun seperintah Rasulullah SAW membeli satu ekor unta dengan harga dua ekor unta dan beberapa ekor unta yang akan dibayarkan ketika telah tiba saatnya penarikan zakat." (HR Ad Daruquthni, Ahmad, Abu Dawud, dan sanadnya dihasankan oleh Al Albani). 
.
Syu'aib al Arnauth menilai hadits ini hasan dengan seluruh sanadnya (lihat Masyru' al Qonun al Buyu' karya Syaikh Ziyad Ghazal yang terjemahannya diterbitkan oleh Penerbit Al Azhar Press dengan judul Buku Pintar Bisnis Syar'ie)

Tak ada satu nash pun yang membatasi margin keuntungan

Misalnya 25 %, 50%, 100% atau lebih dari modal. Bila kita jumpai pembatasan jumlah keuntungan yang dibolehkan maka pada umumnya tidak memiliki landasan hukum yang kuat.

Tingkat laba/keuntungan atau profit margin berapa pun besarnya selama tidak mengandung unsur-unsur keharaman dan kezhaliman dalam praktek pencapaiannya, maka hal itu dibenarkan syariah sekalipun mencapai margin 100 % dari modal bahkan beberapa kali lipat. Hal itu berdasarkan dalil berikut:

Ada beberapa hadits Rasulullah saw menunjukkan bolehnya mengambil laba hingga 100% dari modal. Misalnya hadits yang terdapat pada riwayat Imam Ahmad dalam Musnadnya (IV/376), Bukhari (Fathul Bari VI/632), Abu Dawud (no. 3384), Tirmidzi (no.1258), dan Ibnu Majah (no.2402) dari penuturan Urwah Ibnul Ja’d al-Bariqi ra.

Sahabat Urwah diberi uang satu dinar oleh Rasulullah saw untuk membeli seekor kambing. Kemudian ia membeli dua ekor kambing dengan harga satu dinar. Ketika ia menuntun kedua ekor kambing itu, tiba-tiba seorang lelaki menghampirinya dan menawar kambing tersebut. Maka ia menjual seekor dengan harga satu dinar. Kemudian ia menghadap Rasulullah dengan membawa satu dinar uang dan satu ekor kambing. Beliau lalu meminta penjelasan dan ia ceritakan kejadiannya maka beliau pun berdoa: “Ya Allah berkatilah Urwah dalam bisnisnya.”

Dan meraih keuntungan lebih dari yang diambil Urwah pun diperkenankan asalkan bebas dari praktik penipuan, penimbunan, kecurangan, kezhaliman, contoh kasusnya pernah dilakukan oleh Zubeir bin ‘Awwam salah seorang dari sepuluh sahabat Nabi yang dijamin masuk surga. Ia pernah membeli sebidang tanah di daerah ‘Awali Madinah dengan harga 170.000 kemudian dijualnya dengan harga 1.600.000. ini artinya sembilan kali lipat dari harga belinya (Shahih al-Bukhari, nomor hadits 3129).

Kenapa cicilan kredit menjadi tetap di KPR syariah?

Karena dalam pembiayaan syariah, harga rumah dan margin keuntungan bank sudah dipatok di awal saat perjanjian kredit. Jumlah keuntungan atau margin untuk bank sudah disepakati sejak awal.

Ini berbeda dengan KPR konvensional yang penetapan bunga bersifat mengambang (floating) tergantung kondisi pasar. Bunga tidak dipatok, bisa tinggi, bisa pula rendah.

Tidak Tepat Menilai KPR Syariah Lebih Mahal

Keberatan yang paling kerap dilontarkan adalah cicilan KPR syariah kok mahal. Pembiayaan rumah dengan sistem syariah sering dipandang lebih berat dari KPR kovensional. Ini pandangan yang kurang tepat. Kenapa?
Supaya lebih jelas, saya gunakan ilustrasi. Misal, pembiayaan rumah senilai Rp 500 juta untuk masa kredit 15 tahun. Hasilnya untuk masing – masing jenis KPR adalah sebagai berikut:

KPR konvensional. Digunakan bunga tetap di dua sampai tiga tahun pertama yang kemudian diikuti bunga mengambang mengikuti kondisi pasar. Dalam 3 tahun pertama, Anda membayar cicilan tetap sebesar Rp 5.7 juta. Menginjak tahun ke 4 dan seterusnya, cicilan meningkat menjadi Rp 6.3 juta atau lebih tinggi lagi karena bunga tetap digantikan oleh bunga mengambang (flexible rate).KPR syariah. Dengan menggunakan skema Murabahah, cicilan tetap yang harus dibayar adalah Rp 6.3 juta selama masa kredit.

Dari hasil perbandingan ini, Anda bisa melihat bahwa dalam masa awal kredit, yaitu 3 tahun pertama, cicilan dengan kpr konvensional memang lebih rendah, Rp 5.7 juta vs. Rp 6.3 juta. Namun, ini yang perlu digarisbawahi, setelah masa bunga tetap selesai, menginjak tahun ke 4 dan seterusnya, cicilan KPR konvensional dengan bunga mengambang menjadi lebih tinggi dibandingkan cicilan tetap KPR syariah, Rp 6.4 juta vs. Rp 6.3 juta.

Bukankan perbedaan kedua cicilan KPR syariah vs konvensional sebesar Rp 100 ribu terlihat kecil? Ingat, ini perbedaan setiap bulan dan jika mengambil total masa kredit 15 tahun masih ada 12 tahun lagi (atau 144 bulan) sampai masa kredit selesai.

Dari sini terlihat bahwa kesalahpahaman muncul karena melihat cicilan hanya di masa awal, saat cicilan konvensional masih rendah akibat menggunakan bunga tetap, tetapi tidak melihat cicilan setelahnya yang meningkat dengan perubahan ke bunga mengambang.

Tentu saja, cicilan KPR konvensional dengan bunga mengambang bisa berubah setiap saat. Sehingga ada kemungkinan cicilannya bisa lebih rendah ketika bunga turun. Namun, data historis bunga KPR selama ini menunjukkan bahwa bunga mengambang selalu lebih tinggi dari bunga tetap. Skenario yang dijelaskan diatas adalah hal yang paling umum terjadi.

Developer Property Syari'ah adalah lembaga Bisnis yg Qimmah nya adalah Qimmah Madiyah (Nilai Materi) sehingga dalam prakteknya adalah untung-Rugi

Jika menginginkan rumah murah maka salah kalau terlalu berharap kepada developer, harusnya belinya kepada lembaga sosial, atah lembaga Fundraising, yg Qimmahnya adalah Qimah Insaniyah (Nilai Kemanusiaan)
Islam telah mengatur Qimatul A'Mal dalam perbuatan manusia dan semua Qimmah ini adalah boleh selama sesuai dengan hukum Syara'

Wallahu A' Lam

Perumahan Syariah Tanpa Riba Solusi Masyarakat Untuk Kredit Rumah Islami 

Insyaa Allah, pengajuan pembelian kredit perumahan syariah ke pihak developer property syariah atau pengembang lebih memudahkan dibanding terikat dengan pihak bank. Tidak ada proses BI Checking yang memang penuh akan syarat. Tidak ada biaya Kpr, biaya admin, dan biaya provisi. Proses pengajuan kepada developer properti syariah bisa diberikan ketika survey. Kemudian pada keesokan harinya atau paling lambat satu minggu setelah survey akan dihubungi untuk mengarahkan pembayaran booking dan atau uang muka pertama (DP 1/DP Pertama).

Pada rumah islami tidak ada penjaminan surat yang diperjualbelikan, harga kredit ditetapkan didalam surat perjanjian sehingga jelas jumlah total hutang selama masa tenor yang diambil. Apabila SHM sudah jadi (setelah rumah siap huni) maka jika ambil kredit harus dititipkan di notaris atau lembaga penyimpanan surat berharga dengan biaya dari pembeli.

Perlu diperhatikan bahwa proses kredit rumah syariah tidak melalui bank (tidak ada pengajuan kepada bank), sehingga hanya terlibat antara pembeli dengan developer property syariah. Bank transfer tetap dipergunakan sebagai alat transaksi saja.

Silahkan pilih perumahan syariah sesuai lokasi yang diminati dan lakukan tanya jawab kepada kami.

Insyaa Allah, kami sebagai pihak yang membangun dan menjualkan rumah islami ini serius untuk membelakukan sistem kpr tanpa riba dan kpr tanpa bi checking. Mari bersama-sama membangun perekonomian dan muamalah islam di Indonesia serta menghilangkan kebiasaan riba.

  • Share